2. Une dualité de fondement juridique : droit réel, droit personnel
Le droit de jouissance d'un bien immobilier à temps partagé se distingue du droit de propriété défini par l'article 544 du code civil qui confère au propriétaire " le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois et les règlements ", et donc le pouvoir d'utiliser , de céder, de louer, d'aliéner, de modifier la substance ou même d'anéantir le bien (usus, fructus, abusus).
Parfois fondé sur des formules contractuelles immobilières portant transfert de droits réels immobiliers (ex : bail emphytéotique, bail à construction, treuhand allemande, trust anglo-saxon), le droit de jouissance périodique peut également ne conférer que des droits personnels (ex. : contrats d'hôtellerie, société d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé créée par la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986).
Ainsi, la pratique la plus récente révèle-t-elle que le consommateur n'est plus appelé à participer directement à l'investissement de construction ou d'acquisition et de gestion du bien, des investisseurs ou des gestionnaires professionnels assumant ces missions. Le contrat n'a plus souvent pour objet que la jouissance du bien, cette jouissance découlant d'un droit de créance, d'un droit personnel, ledit contrat répondant à la qualification de louage de choses défini par l'article 1709 du code civil.