Mardi 7 mai 2024
- Présidence de Mme Amel Gacquerre, présidente -
La réunion est ouverte à 9 h 10.
Audition de MM. Benoît de la Chapelle- Bizot, directeur des affaires publiques du groupe BPCE, Nordine Si Mohammed, directeur des marchés spécialisés à la Caisse d'Épargne Île-de-France et Pierre Bocquet, directeur du département banque de détail et à distance de la Fédération bancaire française (FBF)
Mme Amel Gacquerre, présidente. - Nous recevons aujourd'hui M. Benoît de la Chapelle Bizot, directeur des affaires publiques du groupe BPCE, M. Nordine Si Mohammed, directeur des marchés spécialisés à la Caisse d'Épargne Île-de-France et M. Pierre Bocquet, directeur du département banque de détail et à distance de la Fédération bancaire française (FBF).
Cette table ronde devrait nous permettre de mesurer l'enjeu que représentent les copropriétés paupérisées pour les banques. Ainsi la Caisse d'Épargne Île-de-France, qui fait partie du groupe BPCE, a-t-elle repris en 2019 les activités du Crédit foncier sur le marché des prêts aux copropriétés. La Fédération bancaire française pourra nous présenter également l'action des autres acteurs du secteur bancaire.
Je vous remercie donc de nous présenter l'action des établissements que vous représentez en matière de détection, de suivi et de traitement des copropriétés en difficulté, en lien certainement avec les collectivités territoriales et des acteurs tels que l'Agence nationale de l'habitat (Anah). Nous pensons bien sûr aux grandes copropriétés qui nécessitent la mise en oeuvre d'opérations majeures de requalification, mais aussi à ces nombreuses petites copropriétés mal connues qui connaissent elles aussi un accroissement de leurs difficultés. On les identifie souvent trop tard, mais peut-être les banques ont-elles un rôle à jouer lorsqu'elles sont sollicitées pour mettre en place des plans de financement ou lorsqu'elles gèrent le compte en banque des syndicats de copropriété.
Nous serons intéressés en particulier d'entendre votre point de vue sur la loi du 9 avril 2024 visant à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement, dont j'ai été la rapporteure au Sénat. En particulier, le prêt global et collectif prévu par cette loi vous paraît-il adapté dans ses modalités aux besoins des copropriétaires ? Quel est son potentiel ? Le secteur bancaire est-il prêt à le proposer aux syndicats de copropriétaires ? Nous savons que les banques ne peuvent prêter sans respecter certaines obligations en termes de prêt responsable et de lutte contre le surendettement. De même, la copropriété ne peut pas rester pour elles une boîte noire financière alors qu'il s'agit d'une personne morale sans patrimoine ou ressources propres.
Avant de vous laisser la parole pour un propos introductif, il me revient de vous indiquer que cette audition est diffusée en direct et en différé sur le site internet et sur les réseaux sociaux du Sénat et qu'un compte rendu sera publié.
Je dois également vous rappeler qu'un faux témoignage devant notre commission d'enquête serait passible des peines prévues aux articles 434-13, 434-14 et 434-15 du code pénal, qui peuvent aller de trois à sept ans d'emprisonnement et de 45 000 euros à 100 000 euros d'amende.
Je vous invite à prêter successivement serment de dire toute la vérité, rien que la vérité, en levant la main droite et en disant : « Je le jure. »
Conformément à la procédure applicable aux commissions d'enquête, MM. Benoît de la Chapelle Bizot, Nordine Si Mohammed et Pierre Bocquet prêtent serment.
M. Pierre Bocquet, directeur du département banque de détail et à distance de la Fédération bancaire française (FBF). - Madame la présidente, nous connaissons votre implication dans le domaine du logement, dont témoigne votre récent rapport rédigé avec Dominique Estrosi Sassone et Viviane Artigalas. Permettez-moi quelques mots d'introduction servant de points d'ancrage.
Engager des travaux, notamment de rénovation énergétique, relève pour un ménage d'abord d'une conviction personnelle, qu'il y ait ou non une incitation réglementaire. En soi, l'existence d'une solution de crédit n'est pas de nature à convaincre un ménage d'en entreprendre. Nous avons diligenté une étude en 2023 auprès des ménages ayant réalisé des travaux de rénovation : la première difficulté rencontrée pour 80 % d'entre eux a été d'obtenir les aides ; la seconde a été de trouver un artisan de qualité et disponible. Autre enseignement : près d'un bénéficiaire d'aide sur deux n'aurait pas pu faire de travaux sans elle ; cette proportion monte à 78 % si l'on ajoute ceux qui n'auraient pu les engager que partiellement.
De cette étude, il ressort que trois éléments sont nécessaires à la réussite collective de la rénovation énergétique. Il faut d'abord accompagner. À cet égard, France Rénov' et Mon accompagnateur Renov' devront être au coeur du dispositif. Il faut ensuite faciliter l'accès aux aides. En la matière, il existe certainement des marges de progression. Enfin, il faut faciliter l'accès à des professionnels compétents et disponibles.
Il est essentiel de rappeler qu'une copropriété est en elle-même un objet complexe : c'est une communauté humaine diversifiée, faite de copropriétaires qui sont dans des situations particulières et ont des objectifs divers ; il ne faut pas le perdre de vue.
En ce qui concerne le financement, nous rappellerons quelques éléments de base. Sa première source est la mobilisation de l'épargne individuelle. Sinon, ou en complément, tout copropriétaire peut trouver auprès de sa banque un crédit bancaire pour financer sa quote-part, dans la limite de sa capacité de remboursement. C'est aujourd'hui l'essentiel du financement, et toutes les banques sont volontaires pour financer plus de projets.
Enfin, le prêt à la copropriété est possible ; il pourrait se développer, mais il faudrait pour cela que le cadre soit plus attractif pour les prêteurs et les copropriétés. Des solutions existaient avant la loi visant à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé, loi sur laquelle nous attendons des précisions réglementaires. Nos adhérents et les sociétés de caution y seront attentifs pour évaluer dans quelle mesure ils peuvent entrer sur ce marché.
Pour les ménages les plus modestes et les plus âgés, cependant, la solution passera non pas par un surplus d'endettement ou de charges, mais par plus d'aides. C'est bel et bien la notion de prêt responsable qui lie tous nos adhérents. C'est une ligne de crête qu'il faut conserver pour que le prêt ne mette pas en péril les ménages, d'autant plus s'ils vivent déjà dans l'environnement difficile d'une copropriété dégradée.
M. Benoît de la Chapelle Bizot, directeur des affaires publiques du groupe BPCE. - Le groupe BPCE est le premier bailleur social privé de France et le troisième bailleur social. Nous entretenons et rénovons 250 000 logements HLM en copropriété. C'est notre première responsabilité dans le domaine du logement.
Nous sommes aussi le deuxième prêteur de crédit immobilier en France. L'essentiel des achats immobiliers se fait à crédit. Ces achats et ventes permettent aussi la rénovation des logements en copropriétés : souvent, un nouvel arrivant fait des travaux.
Nous sommes un acteur majeur du financement de la rénovation énergétique des logements - enjeu essentiel pour la transition écologique. Avec le Crédit foncier, nous sommes le leader historique du financement des syndicats de copropriété. Nous avons donc un temps d'avance sur les autres établissements : nous ne sommes pas seulement les premiers, mais à peu près les seuls !
Les prêts aux copropriétés sont très particuliers. Il faut avoir en tête cette complexité, qui explique que d'autres établissements ne s'y intéressent pas. Il faut beaucoup de temps pour instruire ces prêts, pour les décaisser, et il y a beaucoup de parties prenantes.
Pourquoi faisons-nous ce genre de prêts ? Nous considérons que nous avons le temps long pour nous ; établissement mutualiste, nous n'avons pas d'actionnaires, pas de comptes à rendre à la bourse.
Si nous prêtons aux copropriétés, c'est qu'il est dans notre modèle mutualiste de servir tous nos clients, même les plus particuliers. Si l'on considère le temps que nous consacrons à ces opérations, force est de constater qu'elles ne sont pas les plus rentables, mais nous en sommes fiers. Grâce à notre réseau de 6 500 agences, nous pourrons peut-être en proposer sur l'ensemble du territoire. La Caisse d'épargne Île-de-France le fait, mais nous pensons développer cette activité dans d'autres caisses d'épargne au sein du groupe.
M. Nordine Si Mohammed, directeur des marchés spécialisés à la Caisse d'Épargne Île-de-France. - Vous nous demandez quelle est notre vision du marché ; il y a 700 000 copropriétés en France, dont plus de 30 % en Île-de-France, gérées par 12 000 syndics. Leur construction date pour une grande partie des années 1960 à 1980, ce qui explique qu'il y ait un besoin important de rénovation, essentiellement énergétique.
Selon l'Anah, il faudrait de 8 à 9 milliards d'euros par an pour accompagner l'ensemble des copropriétés dans la transition énergétique. La Caisse d'épargne les accompagne depuis deux siècles. Notre modèle mutualiste et coopératif est lié aux territoires : leur développement, c'est aussi le nôtre. C'est pour cette raison que la Caisse d'épargne Île-de-France s'investit sur ce marché, qui se développe.
Quels sont de notre point de vue les besoins des protagonistes ? Ils sont nombreux, mais je me concentrerai sur les deux principaux : le syndic et le copropriétaire.
Le syndic aspire à proposer la meilleure solution à ses copropriétaires. Il a besoin d'une solution globale pour sécuriser son projet ; un prêt collectif qui porte sur l'ensemble du projet le sécurise. Il a aussi besoin d'expertise - c'est ainsi que nous voyons se développer l'assistance à maîtrise d'ouvrage (AMO), un métier pas tout à fait réglementé, mais qui est important sur le terrain. Il a enfin besoin d'être accompagné sur le long terme : un projet de rénovation, cela prend six mois si tout va bien, mais jusqu'à trente-six mois en cas de problème, et la gestion de la vie du prêt peut être aussi très longue.
Quant aux copropriétaires, ils veulent la solution de financement la plus intéressante, mais aussi de la simplicité dans la mise en oeuvre et une solution personnalisée et transparente. Leur première inquiétude est : si mon voisin ne paie pas, vais-je être obligé de payer ? Les copropriétaires souhaitent également que les charges de copropriété soient bien distinctes du prêt, de peur de se voir facturer des charges ou commissions annexes si tout devait passer par la copropriété. D'où l'importance de la transparence.
Quelle offre propose la Caisse d'épargne Île-de-France ? D'une part, une offre collective, avec prélèvement sur le compte des syndicats des copropriétaires ; d'autre part, un prêt collectif avec prélèvement sur le compte du copropriétaire final ; enfin, une offre d'avance de subventions publiques.
Le prélèvement sur le compte des syndicats de copropriétaires est peu développé. Cette offre concerne deux types de prêts : Copro 1 et l'éco-prêt à taux zéro 1 (éco-PTZ). Elle est moins prisée des syndics, qui doivent gérer la vie du prêt, y compris son recouvrement ; et des copropriétaires, pour son manque de transparence. Le Copro 1 est donc très peu commercialisé aujourd'hui. L'éco-PTZ, prélevé en une fois, est proposé mais sur des volumes très faibles, car là aussi, les syndics ont à gérer la vie du prêt, ce qui est un frein.
Notre offre de prêts collectifs prélevés sur le compte des copropriétaires répond, en revanche, à une réelle demande des protagonistes. Il s'agit des prêts Copro 100 ou éco-PTZ. Depuis janvier 2024, la Caisse d'épargne Île-de-France propose de prélever directement les copropriétaires, ce qui a entraîné un afflux important. L'ensemble des demandes, essentiellement de rénovation énergétique, convergent vers ce prêt, d'autant qu'avec l'éco-PTZ pour les travaux éligibles, le coût du crédit est très faible. Les syndics y sont favorables, car ils n'ont pas le prêt à gérer.
Dernier vecteur, l'avance de subventions publiques, de l'Anah ou d'autres organismes, est une forme de crédit-relais. Parmi les écueils que rencontre cette offre, il y a principalement le risque d'exécution, qui n'est couvert par personne.
Mme Marianne Margaté, rapporteure. - Notre commission d'enquête porte plus précisément sur la paupérisation des copropriétés, qui semble s'amplifier. Est-ce un phénomène que vous mesurez, que vous ressentez ? Quelle est votre analyse ?
Votre offre est-elle adaptée à tout type de copropriété, y compris aux plus petites ?
Vous avez parlé du risque d'exécution, concernant l'avance sur subvention. Pouvez-vous préciser ?
M. Nordine Si Mohammed. - Les subventions ne sont versées que si les travaux vont à leur terme ; or le prêteur n'a pas les moyens de contrôler l'avancement des travaux. Il s'agit de projets très longs, avec des coûts humains de gestion importants. Si les travaux ne sont pas achevés, la subvention n'est pas versée, et le prêteur n'est pas remboursé des sommes avancées. Nous savons faire du crédit-relais, mais pas garantir la bonne fin des travaux. Bref, il manque un maillon dans la chaîne.
L'offre de prêt collectif de la Caisse d'épargne Île-de-France commence dès deux copropriétaires, pour un montant minimum de 30 000 euros. Nous prêtons à de très petites copropriétés comme à de très grosses. Tout dépend des adhésions : il peut y avoir peu de copropriétaires qui adhèrent au prêt collectif au sein d'une grosse copropriété. C'est pour embarquer tout le monde que nous avons fixé un seuil aussi bas.
Mme Amel Gacquerre, présidente. - Nous nous intéressons au phénomène des copropriétés en difficulté. Au-delà du prêt responsable, quel peut être le rôle des banques auprès de ces copropriétés, qui entrent rapidement dans un cercle vicieux... Les banques ont-elles une action dédiée ? Si oui, comment ? Si non, pourrait-on l'envisager ?
M. Pierre Bocquet. - La Fédération bancaire française ne fait pas d'études sur le sujet des copropriétés dégradées ou en difficulté, qui est assez éloigné de l'activité bancaire. C'est dans le cadre de la relation entre la banque et son client, qu'il soit syndic ou copropriétaire individuel, que peut se faire l'accompagnement.
Le ministère dénombre environ 10 000 copropriétés en difficulté, 80 000 copropriétés fragiles, 1 500 copropriétés dégradées sous dispositif Anah.
L'activité bancaire ne peut aller au-delà du prêt responsable, pour ne pas aggraver leur situation par un nouvel endettement.
Mme Audrey Linkenheld. - Parmi les pistes explorées pour faciliter la rénovation des copropriétés, il y a la dissociation du foncier et du bâti appliqué aux copropriétés, par exemple, en dissociant parties communes et privatives, sur le modèle du bail réel solidaire (BRS) et des organismes de foncier solidaire créés par la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) il y a dix ans, qui avait fait l'objet d'échanges nourris, à l'époque, avec le Crédit foncier, le groupe BPCE et d'autres...
Quel est votre retour d'expérience sur le BRS, qui se développe partout en France ? Puisque vous gérez des prêts complexes, considérez-vous que ce soit une piste à explorer ?
M. Benoît de La Chapelle Bizot. - En tant qu'établissement, nous n'avons pas financé d'opérations avec du BRS - ce n'est pas très développé au niveau du groupe.
Mme Audrey Linkenheld. - Ma question porte non pas sur la rénovation de copropriétés, mais bien sur le BRS tel qu'il existe aujourd'hui - et on en compte plusieurs milliers, dans le neuf ou dans l'ancien. Votre groupe est largement impliqué, même s'il n'est pas le seul prêteur. Est-ce un outil que l'on pourrait utiliser à terme pour la rénovation des copropriétés ? Cela n'existe pas à ce jour, sinon en Bretagne, où l'on est assez créatif...
M. Benoît de La Chapelle Bizot. - C'est une question très difficile.
Oui, c'est une très bonne idée de dissocier le foncier du bâti : cela permet de réduire le coût d'achat pour les primo-accédants. Nous le faisons, et essayons de le faire le plus possible, avec le soutien des collectivités territoriales. C'est un dispositif d'avenir. Quant à savoir s'il peut être étendu aux copropriétés et à la rénovation énergétique, je n'ai pas la réponse...
Mme Amel Gacquerre, présidente. - La Banque des territoires chiffre à 9 milliards d'euros le coût annuel de rénovation des copropriétés, c'est énorme. Vous êtes positionnés, avec des produits bien précis. Souhaitez-vous développer cette activité ? Envisagez-vous de diversifier vos produits ? Comptez-vous étendre ce que fait la Caisse d'épargne Île-de-France à tout le territoire, le cas échéant avec des spécificités selon les caisses ? Où en êtes-vous de votre réflexion ?
M. Benoît de La Chapelle Bizot. - C'est le Crédit foncier, acteur historique, qui a le premier déployé des prêts collectifs aux copropriétés, suivi de la Caisse d'épargne Île-de-France. Notre groupe étant décentralisé, c'est non pas l'organe central qui décide, mais les caisses qui choisissent d'y aller ou pas. Toutes ne sont pas concernées par le sujet des copropriétés, dont 30 % sont concentrées en Île-de-France ; le sujet est moins prégnant dans le centre de la France... Nous incitons toutes les caisses qui veulent se lancer à le faire. Cela dépend aussi de la part des copropriétés dans leur clientèle, car les coûts de mise en oeuvre sont élevés : il faut que cela vaille le coût.
M. Pierre Bocquet. - Je témoigne de l'intérêt des groupes bancaires français pour le sujet des copropriétés. Toutes les banques financent tous les projets solvables de leurs clients, y compris la rénovation des copropriétés. Le sujet des prêts collectifs intéresse plusieurs établissements.
Il y a une marge pour développer une offre de qualité, fiable, rentable, pour accompagner les acteurs particuliers que sont les copropriétés - des communautés humaines - sur des projets complexes et de longues durées. Faire émerger un projet dans une copropriété, selon les syndics, prend du temps, parfois des années.
À cet égard, l'assistance à la maîtrise d'ouvrage est donc importante. Sans doute faudrait-il prévoir une aide afin de faire émerger ce type de projets, ainsi qu'un accompagnement dans le temps. On trouve des solutions de financement, qu'elles soient individuelles ou collectives, mais il faut faire en sorte que la marche opérationnelle soit gérable et intéressante pour les différentes parties prenantes.
M. Nordine Si Mohammed. - Nous proposons des offres innovantes, mais il faut également réduire la durée de l'ensemble des parcours. Aujourd'hui, la constitution d'un dossier moyen prend environ six mois, voire huit à douze mois pour un dossier réglementé, en raison des nombreux allers-retours entre la banque, le syndic et les copropriétaires. Les dossiers sont incomplets, il faut les refaire, donner des explications.
La Caisse d'épargne Île-de-France est en train de réfléchir à une digitalisation de l'offre. Avec l'offre existante et la modernisation à laquelle nous travaillons, nous gagnerons du temps à l'avenir. La production de financement de la copropriété chez nous connaît une croissance forte. Elle s'établissait à plus de 330 millions d'euros l'année dernière, contre 120 millions d'euros en 2021. Cet accroissement pourra se poursuivre avec des offres innovantes et une modernisation des processus.
Mme Marianne Margaté, rapporteure. - De quel type de syndics parlez-vous ? Sont-ils bénévoles ou professionnels ? Sont-ils des acteurs majeurs ?
Vous avez évoqué l'AMO. Est-il souhaitable d'envisager des partenariats avec d'autres acteurs ? Avez-vous des propositions à nous faire à cet égard ?
M. Nordine Si Mohammed. - L'AMO est en train de prendre une place importante, mais cette activité n'est pas tout à fait réglementée à ce stade. Il faut probablement mettre en oeuvre une feuille de route commune pour que chacun puisse s'y retrouver.
Nous avons évidemment des échanges avec les départements et les régions, chaque fois que c'est nécessaire, mais l'offre est essentiellement construite entre le syndic, la banque et l'AMO. C'est la pierre angulaire de l'accélération du développement des financements des co-propriétaires.
Mme Amel Gacquerre, présidente. - Avez-vous des éléments à ajouter qui pourraient nous aider dans nos travaux ?
M. Pierre Bocquet. - Je rappelle que la profession bancaire a fait en 2023 une série de propositions visant à améliorer les parcours de rénovation énergétique, mais aussi le fonctionnement du marché immobilier. Certaines de ces propositions ont déjà été reprises, d'autres sont en cours d'examen. Ainsi, il est désormais possible de cumuler la subvention MaPrimeRénov' et l'éco-PTZ. Cela permet de simplifier la vie de la copropriété et du syndic, comme on l'a fait pour les emprunteurs individuels. On met ainsi de l'huile dans les rouages.
Cela étant, les basiques restent prégnants : l'emprunteur a-t-il la capacité de rembourser ? Qui assume le risque et paie les pertes éventuelles ? Comment s'effectue le partage au sein de la copropriété ? Les banques veulent jouer leur rôle et sont preneuses de nouveaux projets, mais elles ne peuvent pas assumer des fonctions qui ne sont pas les leurs, bien sûr.
Mme Amel Gacquerre, présidente. - Nous vous remercions de votre présence et de vos contributions.
Je rappelle que nos travaux prendront fin le 31 juillet prochain et donneront lieu à la publication d'un rapport sur la paupérisation des copropriétés.
Cette audition a fait l'objet d'une captation vidéo qui est disponible en ligne sur le site du Sénat.
La réunion est close à 10 h 55.